Cerințe și soluții de proiectare
1. În ce consta documentația tehnica și care sunt fazele de proiectare?
Răspuns:
Procesul proiectării este structurat pe faze și etape, după cum urmează :
1. ÎNTOCMIRE CERTIFICAT DE URBANISM (CU), conținând :
– plan de situație sc. 1/200 cu marcarea vecinătăților, acceselor, dimensiunile și distantele obiectivului propus fata de limitele terenului și construcțiile alăturate (dacă este cazul), retragerile de la fronturile stradale, parcaje/garaje auto, indicatori urbanistici (POT-procent de ocupare/ CUT coeficient de utilizare); acestea sunt restricționate în funcție de amplasament și caracterul funcțional al zonei
– plan de încadrare în localitate/zona sc. 1/5000 cu marcarea rețelei carosabile, reperelor majore din zona, punctelor cardinale, poziționarea obiectivului propus/ terenului de amplasament
– memoriu tehnic de prezentare a investiției
Pentru completare se atașează copii după act de proprietate, cadastru, intabulare, extras CF pe luna în curs și fotografii cu amplasamentul – cerințele Primăriei Constanta
2. ÎNTOCMIRE D.T.A.C. – pentru obținere autorizație de construire
– întocmire și obținere avize solicitate prin CU (de mediu, utilități, scoatere din circuit agricol, cultura,sanepid , inspectorat în construcții, etc)
– întocmire proiect tehnic (proiect de arhitectura, infrastructura + memoriu + program urmărire execuție lucrări de rezistenta, memorii și scheme de instalații interioare)
Documentația este completata cu copie notariala după act proprietate, cadastru-intabulare, extras de CF actualizata la zi, dovada OAR (obținuta de către arhitectul întocmitor de la filiala Dobrogea)
3. ÎNTOCMIRE PROIECT TEHNIC ȘI DETALII DE EXCUȚIE
PROIECT TEHNIC DE ARHITECTURA – conține :
– toate planurile/nivel cu cote, funcțiune, suprafața, elemente structurale, goluri de uși/ferestre, poziționare obiecte sanitare, ghene instalații
– secțiuni prin imobil, secțiune și detaliu scara de acces demisol, etaj
– fațade pe toate laturile cu indicarea materialelor, cotelor, teraselor ,acceselor
– acoperiș, pante și material învelitoare/terasa
Pentru definitivarea soluției, dacă va fi cazul, arhitectul va face 2-3 variante funcționale , deasemenea se va prezenta simularea 3D a variantei finale care se va introduce în documentația de autorizație (cerința primăriei Constanta).
Modificările de tema, solicitate de beneficiar pe parcursul execuției, vor face obiectul unui alt proiect, cu implicarea suplimentarii costului de proiectare și refacerea documentației de autorizare.
Deasemenea se va întocmi planul de amenajare exterioara și sistematizare verticala, cu marcarea aleilor, parcajelor, spatiilor verzi, amenajări în aer liber (tip grătare – pergola, terase, jardiniere), împrejmuire teren cu porți auto și locatari. Acestea se vor întocmi la solicitarea beneficiarului, fiind detaliate ulterior predării documentației de autorizare. Pentru autorizare se va solicita prin CU împrejmuire teren, planurile și secțiunile fiind incluse în DTAC, deasemenea firme sau semnale luminoase în cazul amenajărilor având alta funcțiune decât cea de locuire.
PROIECT REZISTENTA – conține:
– infrastructura: plan fundații, detalii fundații, subsol, armare pereți și grinzi de fundare
-suprastructura: plan cofraje de nivel,armare elemente de rezistenta, extrase de armatura
PROIECT INSTALAȚII ELECTRICE – conține:
– planuri de nivel cu trasee cabluri, poziție prize, corpuri de iluminat, tablou electric, schema instalație interioara
Proiectantul nu întocmește documentația de branșare pentru care se va apela, după obținerea autorizației de construire, la o firma/proiectant agreat de ENEL care, de regula, va și executa branșamentul
PROIECT INSTALAȚII SANITARE – conține:
– planuri de nivel cu obiecte sanitare, coloane de alimentare cu apa, scurgere
– fosa septica, ieșiri canale sanitare ,intrare alimentare cu apa imobil
Documentația de branșare la rețeaua existenta va fi obținuta de la R.A.J.A. sau de la o firma agreata de aceasta
PROIECT INSTALAȚII TERMICE – conține:
– calculul necesarului termic
– planuri de nivel cu distribuția agentului termic, poziționarea radiatoarelor
– centrala termica, poziționare, caracteristici/capacitate în funcție de modul de funcționare stabilit de comun acord cu beneficiarul
– recomandarea furnizorilor de CT/panouri solare; în cazul unor soluții speciale de încălzire – climatizare se va lua legătura cu furnizorul echipamentelor agreate de către beneficiar, acesta asigurând în costul instalației și proiectarea de specialitate.
La solicitarea beneficiarului, se pot întocmi măsurători pentru lucrări de arhitectura și rezistenta pentru oferte de construire; deasemenea se pot recomanda firme/societăți pentru lucrările de execuție ,,la rosu”; pentru executarea finisajelor interioare și exterioare nu ne asumam răspunderea promovării unui anume constructor sau firme din zona.
După obținerea autorizației de construire, la solicitarea beneficiarului, arhitectul se poate implica în execuție în baza unui contract de asistenta tehnica .
La încheierea lucrărilor se întocmește memoriul tehnic de finalizare care împreuna cu Cartea construcției și procesele verbale vor sta la baza recepției și darea în exploatare a construcției.
2. În ce conditii se pot accesa fonduri nerambursabile pentru executia unui obiectiv?
Răspuns:
Accesarea fondurilor nerambursabile este condiționata de prezentarea eligibilității și capabilității firmei, lucru care impune colaborarea cu o firma de consultanta. În paralel, se va întocmi studiu de fezabilitate, de fapt un proiect tehnic redus, cu antemăsurători pentru toate categoriile de lucrări si devize estimative cit mai exacte pentru stabilirea unui deviz general care va sta la baza finanțării și care, odată acceptata finanțarea – nu mai poate fi suplimentat decât în situații speciale și extreme. Se recomanda obținerea certificatului de urbanism și a avizelor aferente pentru a se cunoaște exact condițiile de construire în zona .
3. În ce condiții este recomandabil un subsol?
Răspuns :
Pentru locuința, subsolul se recomanda numai în situații speciale: teren puternic denivelat, adâncime de fundare mare – impusa de studiul geotehnic; altfel, execuția implica costuri mari, respectiv cu 50% mai scump decât un nivel suprateran.
În cazul locuințelor colective sau construcții cu alta funcțiune decât de locuire și regim de înălțime mare, subsolul este recomandabil pentru rezolvarea parcajelor, depozitarii, spatiilor tehnice , etc
4. În ce cazuri este recomandată mansardarea?
Răspuns:
Mansarda presupune un spațiu neutilizabil (din cauza înălțimii mici) care reprezinta minim 40% din suprafața totala a nivelului; în plus, mansarda nu este caracteristica regiunii litorale. Dacă totuși beneficiarul solicită mansardare, o soluție ar fi retragerea parțiala la ultimul nivel și amenajarea unei terase , acest lucru ajuta la realizarea unei volumetrii mai dinamice și transforma un spațiu nelocuibil în terasa (recomandabila pentru avantajul oferit de panorama). Se specifica înălțimea de 2,40 m maxima- până la care Primăria Constanta încadrează acoperișul de tip pod nelocuibil.
5. Care sunt materialele recomandate pentru finisaje?
Răspuns:
Pentru zona litorala, se vor evita placajele de lemn, lambriurile de PVC, membranele bituminoase la acoperiș, panourile de azbociment, tabla zincata.
Sunt recomandate și agreate materiale specifice precum piatra, olana, sticla.
Pentru exterior : tencuieli lavabile siliconice, lise, culori pastelate ;placaje din piatra eventual klinker, terasit, tencuieli mozaicate la soclu.
Tâmplărie exterioara din lemn stratificat, eventual pvc imitație furnir , obloane exterioare sau parasolare de lemn pentru zona litorala.